Verkehrswertgutachten vom DEKRA-zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertungen D1 PLUS im Raum Koblenz.

Markus Gerhartz ist von der DEKRA als Sachverständiger für Immobilienbewertungen D1 PLUS zertifiziert. Dies ermöglicht ihm die Erstellung von Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB. Bei bestimmten Anwendungsfällen (Scheidung, Erbauseinandersetzung etc.) ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unumgänglich oder sogar gefordert. Der Verkehrswert ist der stichtagsbezogene Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale.

Das Verkehrswertgutachten unterscheidet sich im Wesentlichen im Aufwand und Umfang von einer regulären Immobilienbewertung. Ein Verkehrswertgutachten muss vor Gericht und vor Behörden Bestand haben. Es ist sehr detailliert und beschreibt ausführlich das bewertete Objekt und konkret seine wertbeeinflussenden Faktoren. Neben dem Studium und Auswertung der Bauunterlagen (Pläne, Grundrisse, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Brutto-Grundflächenermittlung) müssen u. U. Auskünfte bei öffentlichen Registern (Baulastenverzeichnis, Denkmalschutzverzeichnis, Altlastenkataster etc.) eingeholt werden. Bei der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens wird mindestens ein zweites Verfahren (Sachwertverfahren vs. Ertragswertverfahren) als Kontrollinstanz angewendet. Da die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens deutlich arbeitsintensiver und aufwendiger als eine reguläre Immobilienbewertung ist, kann das Gutachten verständlicherweise nicht kostenfrei erstellt werden. Die anfallenden Kosten ergeben sich aus dem individuellen Aufwand. Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB benötigen, lassen Sie sich gerne von Markus Gerhartz beraten. Er erstellt Ihnen ein unverbindliches Angebot.

Die Bewertungsverfahren

Grundsätzlich kommen drei verschiedene Verfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes zum Einsatz. Das Sachwertverfahren, das Ertragswertfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Sachwert- und Ertragswertfahren wird der Bodenwert gesondert ermittelt und fließt unmittelbar bei der Bewertung ein. Im Nachfolgenden werden die verschiedenen Bewertungsverfahren beschrieben und voneinander abgegrenzt.

Die Bodenwertermittlung

Gemäß Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsdaten im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Bodenwert kann aber auch auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt werden. Der Bodenrichtwert wird aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses abgeleitet. Er entspricht dem durchschnittlichen Lagewert für baureife, altlastenfreie Grundstücke. Erschließungs- und Kostenerstattungsbeiträge nach dem BauGB sind im Bodenrichtwert bereits enthalten. Weist das zu bewertende Grundstück wesentliche Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften auf, z. B. Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung etc., so weicht auch der Bodenwert vom Bodenrichtwert ab.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die vornehmlich der Eigennutzung dienen und nicht auf die Erwirtschaftung von Erträgen abzielen. Die Wertermittlung basiert auf der Feststellung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzüglich des ermittelten Bodenwertes. Der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert sind jeweils separat zu ermitteln. Das Sachwertverfahren findet vornehmlich bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen, sowie Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, deren wesentlicher Zweck die Erwirtschaftung von nachhaltig erzielbarem Ertrag ist. Die Verzinsung der Investition ist maßgeblich für die Preisbildung. Der Ertragswert wird aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ermittelt. Der Wert des Bodens und der Gebäudeertragswert sind separat zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren wird vornehmlich bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern angewendet.

Das Sach- und das Ertragswertfahren führen nicht unmittelbar zum Verkehrswert, da nach der Ermittlung des „vorläufigen“ Sach- bzw. Ertragswertes noch wertbeeinflussende Gegebenheiten (Marktanpassungen und/oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, sog. boG’s) berücksichtigt werden müssen.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertfahren erfolgt die Wertermittlung anhand der Gegenüberstellung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsgrundstücken. Das Bewertungsobjekt und die Vergleichsgrundstücke müssen in Ihrer Art, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein. Kann das Vergleichswertfahren angewendet werden, so führt es im Ergebnis direkt zum Verkehrswert, da wertbeeinflussende Gegebenheiten bei der Auswahl der Vergleichsgrundstücke bereits berücksichtigt wurden.